Mietrecht II: Indexmiete soll gedämpft werden - was Mieter und Vermieter heute wissen

Der Bundestag hat Mietrecht II noch nicht verabschiedet, aber der Regierungsentwurf zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts (Bundestags-Drucksache 21/6807) liegt im Verfahren. Kern für viele Haushalte: Indexmieten sollen in ausgewiesenen Stresslagen nur noch gedämpft steigen, möblierte und Kurzzeitvermietungen sollen die Mietpreisbremse weniger leicht umgehen, und die Schonfristzahlung soll auch bei ordentlicher Kündigung wegen Mietrückstand greifen.

Wo steht Mietrecht II am 17. Oktober 2026?

Am 14. Oktober 2026 hörte der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz sieben Sachverständige zum Entwurf an. Das Bundestag-Portal beschreibt ein geteiltes Echo. Am 15. Oktober diskutierten Deutscher Mieterbund und DGB auf ihrem Wohngipfel in Berlin mit Bundesjustizministerin Stefanie Hubig über bezahlbares Wohnen; Hubig drängte laut Deutschlandfunk auf eine gemeinsame Lösung in der Koalition. Ein Abstimmungstermin im Plenum steht nicht fest.

Das Kabinett beschloss den Entwurf am 29. April 2026. Die erste Lesung im Bundestag war am 9. Juli 2026, dokumentiert im Textarchiv der Kalenderwoche 28. Am 7. Oktober 2026 wurde der Entwurf dem Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz überwiesen. Bis zum 17. Oktober 2026 ist er nicht Gesetz.

Grundlage ist der Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete in der Fassung der Drucksache 21/6807 vom 1. Juli 2026. Ergänzend erläutern das BMJV in Pressemitteilung 31/2026 vom 29. April 2026 und die FAQ „Mietrecht II“ die geplanten Regeln. Alles Folgende beschreibt den Entwurf, nicht geltendes Recht, sofern nicht ausdrücklich „heute“ steht.

Was gilt heute bei Indexmiete nach § 557b BGB?

Bei Indexmiete koppeln Vertragsparteien die Miete schriftlich an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. § 557b Absatz 1 BGB regelt das heute. Die Miete muss während der Indexmiete mindestens ein Jahr unverändert bleiben, Erhöhungen nach § 558 sind ausgeschlossen.

Eine Anpassung muss in Textform mitgeteilt werden; angegeben werden die Indexänderung und die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Das steht in § 557b Absatz 3 BGB.

Wichtig für die Debatte um den Deckel: Heute begrenzt § 557b Absatz 4 BGB die Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g) nur auf die Ausgangsmiete bei Vertragsbeginn. Spätere indexbedingte Erhöhungen unterliegen keiner eigenen Kappung im Gesetz. In Zeiten hoher Inflation kann die Jahresanpassung deshalb die volle Indexbewegung abbilden.

Liegt dir eine Indexerhöhung vor Inkrafttreten des geplanten § 557b Absatz 4 neu zu, gilt nach der Übergangsvorschrift im Entwurf (EGBGB) weiter das bisherige Recht zur Berechnung. Der neue Absatz greift nur, wenn zum Zugang der Änderungserklärung die Wohnung in einem per Landesverordnung ausgewiesenen Stressgebiet liegt. Früh erhaltene Schreiben werden also unter altem Recht beurteilt.

Wie soll der Index-Deckel im Entwurf wirken?

Der Entwurf fügt § 557b Absatz 4 BGB neu ein: Übersteigt die Entwicklung des Preisindexes im Zeitraum von einem Jahr 3 Prozent, bleibt die Hälfte des diesen Wert übersteigenden Teils bei der Berechnung der Änderung der Miete unberücksichtigt, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, das die Landesregierung per Rechtsverordnung als besonders gefährdete Wohnungsversorgung ausweist. Die Verordnung kann jeweils höchstens fünf Jahre gelten.

Die Deckelung ist nicht bundesweit automatisch. Erst wenn dein Bundesland ein Stressgebiet festlegt und deine Wohnung darin liegt, greift die Formel. Bis 3 Prozent Indexsteigerung im Jahr wirkt der volle Anstieg auf die Miete, darüber nur die Hälfte des Überschusses. Das ist keine feste Obergrenze von 3 Prozent Miete, sondern eine Dämpfung ab hoher Inflation.

Bei 4 Prozent Indexanstieg im Jahr rechnet der Entwurf so: 3 Prozent voll anrechnen, vom Punkt über 3 Prozent (hier 1 Prozent) die Hälfte (0,5 Prozent). Wirksam werden 3,5 Prozent auf die Miete. Bei 1.000 Euro Kaltmiete sind das 35 Euro mehr im Monat statt 40 Euro ohne Deckel. Die Tabelle oben fasst den Vergleich zusammen.

Vermieter mit wenigen Einheiten sollten prüfen, ob Indexmiete im Vertrag steht und ob die kommende Landesverordnung ihr Objekt trifft. Mieter sollten Schreiben auf Textform, Indexbezug und Frist zum übernächsten Monat prüfen. Das ersetzt keine Rechtsberatung, klärt aber die Mechanik vor dem nächsten Erhöhungsschreiben.

Was plant der Entwurf für möblierte Wohnungen?

Für möblierten Wohnraum sieht Artikel 1 Nummer 5 des Entwurfs einen neuen § 556d Absatz 1a BGB vor. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf um einen angemessenen Möblierungszuschlag erhöht werden. Angemessen ist ein Zuschlag von höchstens 1 Prozent pro Monat des geschätzten Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände zum Vertragsschluss.

Bei voll ausgestattetem Wohnraum gilt eine Vermutung: Ein Zuschlag von bis zu 10 Prozent der für den unmöblierten Wohnraum geschuldeten Miete gilt als angemessen. Das ist nicht ein pauschaler Zuschlag von 5 Prozent, wie in manchen Sekundärquellen behauptet wird, sondern die 10-Prozent-Grenze aus Drucksache und BMJV-FAQ als Obergrenze der Vermutung.

Artikel 1 Nummer 7 ergänzt § 556g Absatz 1b BGB: Vor der Vertragserklärung des Mieters muss der Vermieter unaufgefordert über die Höhe des Möblierungszuschlags informieren. Fehlt die Auskunft, gilt die Wohnung für die zulässige Miethöhe bis zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft als unmöbliert vermietet, soweit die Möbel von der Regel erfasst sind. Der Zuschlag muss also sichtbar werden, sonst zählt er nicht zur Mietpreisbremse.

Kurzzeitvermietung: welche Frist soll gelten?

§ 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB soll im Entwurf präzisiert werden: Die Ausnahme vom Mieterschutz bei Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch gilt grundsätzlich nur noch für bis zu sechs Monate. Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate ist vorgesehen, wenn sich nach Mietbeginn ein längerer vorübergehender Bedarf zeigt. Ziel ist weniger Umgehung der Mietpreisbremse über Dauer-Zwischenmiete.

Für Vermieter kurzer Projektmieten und Mieter, die nur zwischenmieten wollen, bedeutet das: Längere Verträge ohne Befristungsgrund fallen eher unter die volle Mieterschutz- und Mietpreisbremse-Logik. Die genaue Ausgestaltung kann im parlamentarischen Verfahren noch diskutiert werden, Stand 17. Oktober 2026 ist der Wortlaut der Drucksache maßgeblich.

Bisher hilft die Schonfristzahlung nach § 569 Absatz 3 Nummer 2 und § 543 Absatz 2 Satz 3 BGB vor allem bei außerordentlicher Kündigung wegen Mietrückstand: Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit kann die Kündigung unwirksam machen. Ordentliche Kündigung wegen Verzugs war davon nicht in gleicher Weise abgedeckt, was in der Begründung der Drucksache als Rechtsunsicherheit beschrieben wird.

Schonfristzahlung auch bei ordentlicher Kündigung?

Neu soll § 573 Absatz 4 BGB die entsprechenden Schonfrist- und Kündigungssperrregeln auf ordentliche Kündigung wegen Miet- oder Kautionrückstand übertragen. Nachzahlung oder Schuldübernahme durch eine öffentliche Stelle kann das Mietverhältnis retten. Der Entwurf begrenzt die Rettung: Eine ordentliche Kündigung aus diesem Grund soll im selben Mietverhältnis insgesamt nur einmal unwirksam werden können.

Wer in Zahlungsschwierigkeiten steckt, sollte Fristen aus Klage und Räumung ernst nehmen und früh mit Vermieter, Mieterverein oder Schuldnerberatung sprechen. Der Ratgeber Miete nicht bezahlen können ordnet Hilfen und Reihenfolge, ohne deinen konkreten Vertrag zu prüfen.

Für Vermieter mit Sanierungsplänen erhöht der Entwurf in § 559c Absatz 1 BGB die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren von 10.000 auf 20.000 Euro Kosten pro Wohnung vor Abzug der Erhaltungskostenpauschale. Seit Inkrafttreten der Norm 2019 war die Grenze unverändert; die Anhebung soll kleinere energetische und sonstige Maßnahmen im vereinfachten Verfahren halten.

Kleinmodernisierung: welche Grenze steigt?

Modernisierungen, die dem Mieter vor Inkrafttreten angekündigt wurden, sollen nach der Übergangsvorschrift weiter nach der alten 10.000-Euro-Grenze laufen. Wer heute ankündigt, rechnet noch mit der geltenden Schwelle, bis das Gesetz verkündet ist und die Übergangsfristen greifen.

Das Rechenbeispiel mit 1.000 Euro Ausgangsmiete und 4 Prozent Index im Jahr zeigt die Spreizung: Heute +40 Euro, mit Entwurfsformel in einem ausgewiesenen Stressgebiet +35 Euro. Bei 2 Prozent Index ändert sich nichts gegenüber heute, weil die 3-Prozent-Schwelle nicht überschritten ist. Bei 7 Prozent Index wären ohne Deckel +70 Euro, mit Entwurf 3 plus die Hälfte von 4, also 5 Prozent, +50 Euro.

Parallel belasten Wohngeld-Kürzungen ab 2027 viele Haushalte. Wer Miete und Sozialleistungen kombiniert, sollte beide Zeitstränge getrennt planen. Auf dem Mietmarkt verschieben höhere Zinsen laut ImmoScout24-WohnBarometer Teile der Nachfrage vom Kauf zur Miete, siehe WohnBarometer Q3 2026.

Rechenbeispiel: 1.000 Euro Kaltmiete und 4 Prozent Index

Kleinvermieter mit Indexverträgen tragen weniger Bürokratie bei der Kleinmodernisierung, müssen aber Möblierungs- und Kurzzeitregeln künftig genauer dokumentieren. Wer nur eine Wohnung vermietet, profitiert von der höheren 20.000-Euro-Grenze, trifft aber dieselbe Schonfrist-Logik wie große Bestandshalter, wenn Mieter in Verzug geraten.

Österreich (kurz): Seit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) gilt für viele Wohnungsmietverträge im MRG-Rahmen ein ähnliches Modell: Übersteigt die durchschnittliche jährliche VPI-2020-Veränderung 3 Prozent, wird der darüber liegende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt (§ 1 Absatz 2 Ziffer 1 MieWeG, konsolidiert im RIS). Zusätzlich können MRG-Mietzinsbeschränkungen für 2026 eine niedrigere Obergrenze setzen. Das ist eigenes Recht, kein Spiegel des deutschen Entwurfs.

Inkrafttreten im Entwurf (Artikel 3): Die Regeln zu Kurzzeit, Möblierung und Möblierungsauskunft (Artikel 1 Nummer 2, 5 und 7) sollen am ersten Tag des vierten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats gelten. Im Übrigen soll das Gesetz am Tag nach der Verkündung in Kraft treten. Konkrete Daten stehen erst nach Beschluss und Verkündung fest.

Kurz: Indexmiete in Österreich (MieWeG)

1. Vertrag lesen. Steht Indexmiete in § 557b-Form drin? Gibt es Staffel- oder Vergleichsmiete daneben?

2. Erhöhungsschreiben prüfen. Textform, Indexwerte, Zugangsdatum und Start des übernächsten Monats notieren.

Checkliste für Mieter und kleine Vermieter

3. Stressgebiet im Blick. Landesverordnungen nach dem Entwurf können regional unterschiedlich kommen.

4. Möbliert: Auskunft zum Zuschlag vor Vertragsschluss verlangen; 1-Prozent-Zeitwert-Regel und 10-Prozent-Vermutung kennen.

5. Kurzzeit: Befristung und vorübergehender Bedarf dokumentieren, wenn du unter § 549 Ausnahme argumentierst.

6. Rückstand: Schonfrist- und Klagefristen nicht ignorieren, früh Hilfe bei Mietrückstand einordnen.

7. Modernisierung: Bei geplanten Maßnahmen unter 20.000 Euro (Entwurf) vereinfachtes Verfahren und Übergangsregel für alte Ankündigungen beachten.

Dieser Text fasst den Regierungsentwurf und amtliche Verfahrensschritte zusammen. Er ist keine Rechts-, Steuer- oder Sozialberatung. Stand Verfahren: 17. Oktober 2026, kein Gesetzesbeschluss. Mehr Ratgeber unter Immobilien und Soziales.

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