Mietrecht II: Das prüfen Mieter jetzt

Mietrecht II ist ein Regierungsentwurf, kein geltendes Gesetz. Bis zur Verkündung bleiben möblierte Wohnungen, Indexmiete und Kurzzeitverträge unter dem Recht, das heute im BGB steht. Was du jetzt prüfen kannst, steht im Vertrag, nicht in der Pressemitteilung.

Ist Mietrecht II schon Gesetz?

Das Kabinett beschloss den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete am 29. April 2026. Die Bundestags-Drucksache 21/6807 ging am 9. Juli 2026 in die erste Lesung. Der Rechtsausschuss hörte am 14. Oktober 2026 Sachverständige. Ein Beschlussdatum und ein Inkrafttreten stehen nicht fest. Die Mietpreisbremse selbst gilt bereits bis 31. Dezember 2029; das ist der erste Teil des Pakets, nicht Mietrecht II.

Der Mechanismus des Entwurfs zielt auf drei Vertragsformen, mit denen die Mietpreisbremse in angespannten Märkten oft umgangen wird: Möblierung ohne ausgewiesenen Zuschlag, Indexmiete ohne jährliche Kappung und Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch ohne klare Höchstdauer. Solange der Bundestag nicht beschließt, ändert das nichts an deiner nächsten Nachzahlung.

Die gesetzliche Lage und die Index-Formel erklären wir ausführlich im älteren Ratgeber Indexmiete und Mietrecht II. Dieser Text nimmt die Mieterseite der drei Vertragsformen und rechnet mit konkreten Euro-Beträgen.

Was soll sich bei möblierten Wohnungen ändern?

Für möblierten Wohnraum soll ein angemessener Möblierungszuschlag künftig getrennt ausgewiesen werden. Fehlt die Auskunft vor Vertragsschluss, soll die Wohnung für die zulässige Miethöhe als unmöbliert gelten, bis die Auskunft nachgeholt ist. Nachgeholt zählt die Wohnung laut BMJV noch zwei Jahre als unmöbliert.

Angemessen soll sich der Zuschlag am Zeitwert der Möbel zum Vertragsschluss orientieren. Der Entwurf nennt eine Obergrenze von höchstens 1 Prozent des Zeitwerts pro Monat. Bei voller Ausstattung gilt eine Vermutung: Bis 10 Prozent der Nettokaltmiete für den unmöblierten Wohnraum gelten als angemessen. Ein höherer Zuschlag bleibt möglich, wenn der Zeitwert das trägt. Ist die Möblierung nicht angemessen, greift die Pauschale nicht.

Das ist die Lücke, die der Entwurf schließen will: Heute steckt der Möbelanteil oft in einer Gesamtmiete. Ob die Mietpreisbremse eingehalten ist, lässt sich dann schlecht prüfen. Getrennte Ausweisung macht den Zuschlag sichtbar. Sie macht ihn nicht automatisch rechtmäßig.

Beispiel Nettokaltmiete 900 Euro, voll möbliert. Die 10-Prozent-Vermutung trägt einen Zuschlag von 90 Euro. Liegt der Zeitwert der Möbel bei 9.000 Euro, deckt die 1-Prozent-Regel denselben Betrag: 90 Euro im Monat. Liegt der Zeitwert bei 6.000 Euro, wären höchstens 60 Euro zulässig, die 90-Euro-Pauschale trüge dann nicht. Liegt der Zeitwert bei 12.000 Euro, wären bis 120 Euro denkbar, wenn der Vermieter den Wert belegen kann.

Rechenbeispiel: 900 Euro Kaltmiete und Möblierungszuschlag

Was du heute schon tun kannst: Im Inserat und im Vertrag die Gesamtmiete in Nettokaltmiete, Zuschlag, Betriebskosten und Kaution zerlegen. Steht kein Zuschlag, notiere das Datum und den Wortlaut. Das ersetzt keine Prüfung der Mietpreisbremse, liefert aber die Zahlen, die der Entwurf später sichtbar machen will.

Privatvermieter, die voll ausstatten, können Zeitwert und Inventarliste jetzt schon ablegen. Der Entwurf verlangt die Auskunft vor der Vertragserklärung des Mieters. Wer das erst nach Inkrafttreten nachholt, trägt die Zweijahresfiktion.

Indexmiete koppelt die Miete schriftlich an den Verbraucherpreisindex. Heute gilt § 557b BGB: mindestens ein Jahr unverändert, Anpassung in Textform, Zahlung ab dem übernächsten Monat. Die Mietpreisbremse begrenzt die Ausgangsmiete, nicht jede spätere Indexerhöhung.

Was sollen Mieter mit Indexmiete im Vertrag prüfen?

Im Entwurf sollen in angespannten Lagen, die ein Land per Verordnung ausweist, Indexsteigerungen über 3,0 Prozent im Jahr nur zur Hälfte zählen. Bei 4 Prozent VPI-Anstieg rechnet das so: 3 Prozent voll, vom Punkt darüber (1 Prozent) die Hälfte, wirksam 3,5 Prozent. Auf 900 Euro Kaltmiete sind das 31,50 Euro mehr statt 36 Euro ohne Deckel.

Der Deckel ist nicht bundesweit automatisch und nicht schon Gesetz. Früh zugegangene Erhöhungsschreiben beurteilt der Entwurf nach altem Recht. Solange keine Landesverordnung und kein Inkrafttreten da sind, zahlst du nach dem Vertrag und nach § 557b, nicht nach der 3,5-Prozent-Formel.

Was du heute prüfst: Steht Indexmiete ausdrücklich drin? Welcher Index, welches Basisjahr, welches Ausgangsdatum? Ist das letzte Schreiben in Textform, mit Indexwerten und Frist zum übernächsten Monat? Die Mechanik und die Übergangsregel stehen im Indexmiete-Ratgeber.

Kurzzeitmiete zum vorübergehenden Gebrauch ist heute von großen Teilen des Mieterschutzes und von der Mietpreisbremse ausgenommen, ohne feste Höchstdauer im Gesetz. Der Entwurf will § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB auf grundsätzlich sechs Monate einzementieren. Zeigt sich nach Mietbeginn ein längerer vorübergehender Bedarf, soll Verlängerung auf insgesamt acht Monate möglich sein.

Welche Grenze plant der Entwurf für Kurzzeitmiete?

Danach gelten automatisch die vollen Schutzregeln, einschließlich Mietpreisbremse. Bloße Projektarbeit oder eine Probezeit ohne dokumentierten vorübergehenden Bedarf tragen die Ausnahme nach dem Entwurf nicht. Befristung aus Vermietergründen (Eigenbedarf, Werkwohnung) bleibt ein anderes Instrument und unterliegt der Mietpreisbremse weiter.

Was du heute prüfst: Steht im Vertrag eine Laufzeit, ein Enddatum und der Grund der Kurzzeit? Läuft der Vertrag schon über sechs Monate oder wird still verlängert? Eine unbefristete Zwischenmiete mit Möbeln ist oft kein Kurzzeitvertrag, auch wenn das Inserat so wirbt.

Die Schonfristzahlung soll einmal auch eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückstand heilen, nicht nur die fristlose. Wer nachzahlt oder eine öffentliche Stelle die Schuld übernimmt, kann das Mietverhältnis danach in demselben Vertrag nur einmal auf diesem Weg retten. Heute gilt die Schonfrist vor allem bei der außerordentlichen Kündigung.

Was ist zusätzlich zu Schonfrist und Modernisierung geplant?

Das vereinfachte Modernisierungsverfahren nach § 559c BGB soll von 10.000 auf 20.000 Euro Kosten pro Wohnung steigen. Das entlastet vor allem Vermieter kleiner Maßnahmen. Für Mieter ändert das die Höhe einer möglichen Umlage, sobald das Gesetz gilt und die Ankündigung nach neuem Recht läuft.

Wer Miete und Transferleistungen kombiniert, plant parallel die Wohngeld-Kürzung 2027. Wer den Rückstand nicht tragen kann, braucht Fristen und Beratung, nicht den Entwurf. Dafür bleibt Miete nicht bezahlen können.

Der Deutsche Mieterbund begrüßt den Entwurf als überfälligen Schritt, verlangt aber Schärfe: Die Mietpreisbremse solle auch für Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch gelten, die Schonfrist nicht auf einen einmaligen Fall beschränkt bleiben. Das ist die Position des Verbands in der Anhörung vom 14. Oktober 2026, keine gesetzliche Regel.

Wie bewerten Mieterbund und Haus und Grund den Entwurf?

Haus und Grund lehnt den Entwurf in der jetzigen Fassung ab. Der Verband sieht Eingriffe in laufende Indexverträge, Aufwand für Kleinvermieter beim Möblierungszuschlag und eine Kurzzeitgrenze, die am Bedarf vorbeigehe. Haufe gibt die Forderung nach Bestandsschutz und einem Übertrag für gedeckelte Indexsteigerungen wieder. Auch das ist Verbandsposition, nicht Gesetz.

Der Immobilienverband IVD nannte in der Anhörung die Kopplung des Möbelzuschlags an die Miethöhe sachlogisch falsch, weil Möbelkosten nicht mit der Ortsmiete steigen. Die Union hat in der ersten Lesung Lockerungen für Vermieter verlangt. Solange der Bundestag nicht abstimmt, bleiben das offene Punkte im Verfahren.

Private Vermieter können ohne Gesetzestext drei Dinge ablegen: Inventar mit geschätztem Zeitwert, den getrennt ausgewiesenen Zuschlag im nächsten Vertrag, und bei Kurzzeit den konkreten vorübergehenden Bedarf des Mieters. Wer Indexmiete nutzt, notiert das Ausgangsdatum und die letzte Anpassung. Das schützt nicht vor einer späteren Gesetzesfassung, es verhindert aber, dass die Zahlen fehlen.

Was können private Vermieter heute schon dokumentieren?

Eine höhere 20.000-Euro-Grenze für Kleinmodernisierung gilt erst nach Verkündung. Ankündigungen vor Inkrafttreten sollen nach dem Entwurf unter der alten 10.000-Euro-Schwelle bleiben.

1. Vertragstyp benennen. Möbliert, Index, Kurzzeit, Staffel oder Vergleichsmiete? Mehrere Klauseln können nebeneinander stehen.

Checkliste für Mieter möblierter, indexierter und befristeter Wohnungen

2. Möbel: Zuschlag suchen. Steht ein Euro-Betrag getrennt von der Kaltmiete? Fehlt er, das Inserat und die Übergabeliste sichern.

3. Index: Schreiben prüfen. Textform, Indexwerte, Zugang, Start des übernächsten Monats. Die Formel 3,5 Prozent bei 4 Prozent VPI gilt erst nach Inkrafttreten in einer ausgewiesenen Lage.

4. Kurzzeit: Monate zählen. Sechs und acht Monate sind Entwurf. Was heute zählt, ist der dokumentierte vorübergehende Gebrauch und das Enddatum.

5. Rückstand nicht liegen lassen. Schonfrist und Klagefristen laufen nach heutigem Recht. Hilfe zuerst unter Miete nicht bezahlen können.

6. Markt und Leistung trennen. Angebotsmieten und Nachfrage stehen im WohnBarometer Q3. Der Entwurf ändert sie nicht.

Dieser Text fasst Kabinettsbeschluss, Drucksache 21/6807, die Anhörung vom 14. Oktober 2026 und die Berichterstattung zusammen. Er ist keine Rechts-, Steuer- oder Sozialberatung. Stand Verfahren: 31. Oktober 2026, kein Gesetzesbeschluss. Mehr unter Immobilien und im Lexikon.

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