IW-Wohnindex: Kauf still, Miete +4,5 %
rieder-enterprises · 07. November 2026 · 5 Min. Lesezeit
IW-Wohnindex Q3 2026: Kaufpreise nahe null, Angebotsmieten +4,5 % im Jahr. Pfandbrief-Zinsen treiben die Rate - so prüfst du Kauf und Miete.
IW-Wohnindex Q3 2026: Kaufpreise nahe null, Angebotsmieten +4,5 % im Jahr. Pfandbrief-Zinsen treiben die Rate - so prüfst du Kauf und Miete.
Rate gegen Warmmiete rechnen
Der IW-Wohnindex vergleicht Preise und Mieten, deine Offerte bleibt individuell. Trag den Zinssatz, Tilgung und die gefundene Warmmiete in den Darlehensrechner ein und prüfe die Monatsrate vor dem Kaufentscheid.
Darlehensrechner öffnen →Dein Wunschobjekt wird kaum teurer, die Angebotsmiete schon: Der IW-Wohnindex für das dritte Quartal 2026 zeigt stagnierende Kaufpreise und Angebotsmieten plus 4,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) stellt den Report 44/2026 am 23. Oktober 2026 vor. Wer kaufen will, rechnet parallel die Baufinanzierung neu - weil Pfandbrief-Renditen die Monatsrate wieder nach oben ziehen.
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Was misst der IW-Wohnindex im dritten Quartal 2026?
Der Index misst Angebotspreise und Angebotsmieten, nicht jeden notariellen Vertrag. Das unterscheidet ihn vom ImmoScout24 WohnBarometer, das Nachfrage und Metropolen-Angebot im Quartalsrhythmus beschreibt, siehe WohnBarometer Q3 2026. Beide Bildausschnitte passen zusammen: Nachfrage wandert teils vom Kauf in die Miete, die Preise auf dem Markt laufen auseinander.
Pekka Sagner und Michael Voigtländer (IW Köln) fassen darin bundesweite und regionale Entwicklungen zusammen, darunter die sieben teuersten Städte und deren Umland. Die PDF-Studie ist die Primärquelle für die Zahlen in diesem Text. Sekundärmedien zitieren dieselben Werte oft ohne Zins- und Beispielrechnung - die lohnt für dich.
Bundesweit steigen Eigentumswohnungen im Jahresvergleich um 0,3 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,4 Prozent. Seit 2023 bewegt sich der Kaufmarkt seitwärts. Gegenüber dem Preispeak 2022 liegen die Niveaus rund 10 Prozent darunter. Das ist kein Crash, aber auch kein Aufschwung, der eine teure Finanzierung kaschiert.
Warum stagnieren Kaufpreise seit 2023 unterhalb des Hochs von 2022?
In den sieben teuersten Städten sinken Eigentumswohnungen im Jahresvergleich um 0,8 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,3 Prozent. Der Käufermarkt in den Metropolen bleibt damit schwächer als der Bundesdurchschnitt. Wer dort sucht, sieht auf dem Papier Preissenkungen, merkt sie in der Praxis aber oft erst nach Zins und Instandhaltung.
Essen ist unter den Großstädten eine Ausnahme nach oben: Kaufpreise plus 3,5 Prozent im Jahr laut IW. Stuttgart liegt mit minus 3,9 Prozent am anderen Ende. Berlin minus 2,0 Prozent, Köln minus 1,3 Prozent, München minus 0,7 Prozent, Hamburg plus 1,8 Prozent - die Tabelle bündelt die genannten Werte.
Angebotsmieten steigen bundesweit um 4,5 Prozent zum Vorjahr und um 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2026. Im Umland der Top-7-Städte laufen die Mieten mit plus 5,2 Prozent noch etwas schneller. Hamburg führt mit plus 6,8 Prozent, davor Köln plus 5,3 Prozent, Essen plus 4,9 Prozent, München plus 2,8 Prozent, Berlin plus 2,6 Prozent.
Warum steigen Angebotsmieten trotzdem um 4,5 Prozent?
Miete ist hier Angebotsmiete, nicht dein bestehender Vertrag mit Index oder Staffel. Indexmiete, möblierte Kurzzeit und Deckel sind ein anderes Regelwerk - nicht Thema dieser IW-Zahlen und nicht der offenen Mietrecht-II-Serie. Wer neu einzieht oder verhandelt, trifft auf den Angebotszähler, nicht auf den Durchschnitt aller Bestandsmieten.
Wer vom Kauf in die Miete ausweicht, spürt die 4,5 Prozent auf der neuen Anzeige. Wer bleibt und finanziert, spürt parallel die Zinsseite. Beides zusammen erklärt, warum „Kaufpreis stagniert“ im Kopf nicht heißt, dass Wohnen billiger wird.
Seit Anfang 2026 steigen Pfandbrief-Renditen für zehnjährige Laufzeiten um rund 70 Basispunkte, kurze Laufzeiten sogar um mehr als 100 Basispunkte, schreibt das IW. Baufinanzierungen hängen an diesen Marktrenditen plus Bankmarge. Wenn die Anfang 2026 gültigen Sätze weg sind, wird die gleiche Darlehenssumme teurer.
Was machen Pfandbrief-Zinsen mit deiner monatlichen Rate?
Das IW rechnet ein Beispiel: 300.000 Euro Kredit mit 2 Prozent Tilgung kosteten Anfang 2026 etwa 1.450 Euro im Monat, jetzt etwa 1.600 Euro. Das sind über 10 Prozent mehr Rate bei gleicher Schuld und gleicher Tilgung - nicht weil sich das Haus verteuert hat, sondern weil der Zins steigt.
150 Euro im Monat sind 1.800 Euro im Jahr. Auf zehn Jahre Zinsbindung summiert sich daraus eine fünfstellige Belastung, bevor du Tilgung und Instandhaltung einrechnest. Für die eigene Tabelle nutzt du den Darlehensrechner und vergleichst Zinsbindungen, siehe auch Bauzinsen und Anschlussfinanzierung.
Anschluss und Umschuldung sind keine Wetterlage, sondern Vertragsdatum. Wer 2024 oder 2025 fest verbilligt hat, erlebt 2026 eine andere Kostenkurve als der Neukauf. Die Rubrik Kredite bündelt Ratenkredit und Umschuldung, ersetzt aber keine Bankofferte.
Wie unterscheiden sich die sieben teuersten Städte und ihr Umland?
Die sieben teuersten Städte bleiben das Schwergewicht des deutschen Wohnmarkts. Dort fallen Kaufpreise für Wohnungen und Häuser im Jahresvergleich, während Mieten weiterlaufen. Das Umland zieht bei Mieten mit plus 5,2 Prozent stärker als der Stadtkern in der Aggregatzahl bundesweit.
Hamburg kombiniert leicht steigende Kaufpreise mit der höchsten Mietdynamik in der IW-Liste. Stuttgart zeigt die stärkste Kaufkorrektur. München und Berlin liegen bei Kauf im Minus, Mieten steigen moderater als in Hamburg oder Köln. Essen ist der positive Kauf-Ausreißer und bleibt bei Mieten trotzdem über 4 Prozent Wachstum.
Für dich heißt das: Eine einzige Stadtregel gibt es nicht. Die Tabelle ist der schnelle Check, bevor du Suchradius, Pendlerkosten und Nebenkosten draufschlägst.
Kauf oder Miete - was du vom WohnBarometer nicht abschreiben solltest
Kauf oder Miete ist keine Moralfrage, sondern Cashflow und Risiko. Stagnierende Kaufpreise senken nicht automatisch die Gesamtkosten, wenn die Finanzierung teurer wird. Steigende Angebotsmieten machen das Warten nicht gratis. Das IW nennt beide Seiten; dein Haushalt braucht eine Zeile für Zins, Tilgung, Instandhaltung und Miete.
Das WohnBarometer beschreibt, wie viele Suchanfragen in Metropolen Richtung Kauf oder Miete laufen und wo Angebotspreise im Quartal schwanken. Dieser Artikel bleibt bei IW-Angebotspreisen und Zinsbeispiel. Lies beides, wenn du Nachfrage und Preisniveau trennen willst.
Förderung und Zuschuss verschieben die Nettokosten, ersetzen aber keinen tragfähigen Zins. Über Anträge in Deutschland und Österreich informiert Wohnbauförderung. Wer an Erwerbszuschüssen denkt, prüft Zuschuss Hauskauf und Eigenheimzulage auf aktuelle Programme statt alter Schlagzeilen.
Checkliste: Finanzierung, Förderung und Mietalternative
1. Primärquelle lesen. IW-Report 44/2026 als PDF, nicht nur die Pressemitteilung.
2. Kaufpreis vs Rate trennen. Objektpreis kann stillstehen, während Zins und Tilgung die Monatsbelastung treiben.
3. Angebotsmiete eintragen. Plus 4,5 Prozent bundesweit ist der Marktdruck für Neueinzug und Umzug, nicht für jeden Bestandsvertrag.
4. Stadtzeile wählen. Top-7 minus beim Kauf, Umland plus bei Miete - Suchradius anpassen.
5. Rechner füttern. Zinssatz, Tilgung, Nebenkosten und Warmmiete im Darlehensrechner gegenstellen.
6. Zinsbindung notieren. Anschlussfrist im Kalender, bevor Pfandbrief-Renditen sich erneut drehen.
Du steuerst nicht den IW-Index und nicht die Pfandbriefmärkte. Du steuerst, ob du Kauf, Miete und Finanzierung in einer Tabelle zusammenziehst, bevor du unterschreibst. Felix und die Redaktion geben keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Mehr Ratgeber unter Immobilien.
ImmobilienJetzt selbst rechnen: Immobilien-Portfolio →IW-Wohnindex Q3 2026: Kauf- und Mietentwicklung ausgewählter Städte (Veränderung zum Vorjahr, Stand Oktober 2026)
| Stadt | Kaufpreise | Angebotsmieten |
|---|---|---|
| Essen | +3,5 % | +4,9 % |
| Hamburg | +1,8 % | +6,8 % |
| München | −0,7 % | +2,8 % |
| Köln | −1,3 % | +5,3 % |
| Berlin | −2,0 % | +2,6 % |
| Stuttgart | −3,9 % | (ohne eigene Zeile im Kurzbericht) |
| Top-7 gesamt (ETW) | −0,8 % | +4,5 % bundesweit |
| Top-7-Umland (Miete) | - | +5,2 % |
Quellen
Häufige Fragen
Was zeigt der IW-Wohnindex Q3 2026 für Kaufpreise?
Bundesweit steigen Eigentumswohnungen um 0,3 Prozent und Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,4 Prozent im Jahresvergleich. Seit 2023 bleibt der Markt seitwärts, etwa 10 Prozent unter dem Hoch von 2022, laut IW Köln Report 44/2026.
Um wie viel steigen Angebotsmieten laut IW?
Um 4,5 Prozent zum Vorjahr und um 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2026. Im Umland der sieben teuersten Städte liegen die Mieten bei plus 5,2 Prozent.
Wie viel teurer wird die Rate bei steigenden Pfandbrief-Zinsen?
Im IW-Beispiel für 300.000 Euro Kredit und 2 Prozent Tilgung steigt die Monatsrate von etwa 1.450 Euro Anfang 2026 auf etwa 1.600 Euro jetzt, also über 10 Prozent mehr bei gleicher Schuld.
Worin unterscheidet sich der Index vom ImmoScout24 WohnBarometer?
Der IW-Wohnindex misst vor allem Angebotskaufpreise und Angebotsmieten. Das WohnBarometer beschreibt Nachfrage nach Kauf und Miete sowie Quartalsbewegungen der Angebotspreise in Metropolen.
Welche Stadt hat die stärkste Mietensteigerung in der IW-Liste?
Hamburg mit plus 6,8 Prozent im Jahresvergleich, gefolgt von Köln mit plus 5,3 Prozent und Essen mit plus 4,9 Prozent.
Ist das eine Empfehlung zu kaufen oder zu mieten?
Nein. Der Text erklärt Marktzahlen und Zinsmechanik. Kauf-, Miet- und Finanzierungsentscheidungen triffst du selbst mit eigener Rechnung, ohne Beratung durch uns.
